اگر قصد خرید ملک در ترکیه را دارید اما از مراحل انجام آن اطلاعی ندارید، این مقاله به‌طور کامل شما را راهنمایی می‌کند. در اینجا، تیم باناسور تلاش کرده است تا اطلاعات کلی درباره مراحل خرید ملک در ترکیه را جمع‌آوری کرده و در اختیار شما قرار دهد. (توجه داشته باشید که برخی از ارقام و داده‌ها ممکن است به مرور زمان تغییر کنند.)
۱ – تعیین بودجه:
همان‌طور که در خرید هر نوع کالا ابتدا باید بودجه خود را مشخص کنیم، در خرید ملک نیز اولین قدم تعیین بودجه مورد نظر است. موضوع مهمی که همواره برای ما ایرانیان مطرح بوده، تفاوت نرخ ارز است. باید هنگام تعیین بودجه برای خرید ملک به این موضوع توجه زیادی داشته باشید، زیرا ارزش واحد پول کشور ترکیه نیز همانند ایران همواره در حال تغییر است. در واقع، یک ایرانی هنگام تعیین بودجه باید مبلغ را به سه واحد پول جهانی حساب کند، چون معمولاً مبلغ اصلی از تومان به دلار (جهت انتقال آسان) تبدیل شده و سپس در زمان خرید ملک در ترکیه دوباره به لیر ترکیه تبدیل می‌شود.
نکته مهم بعدی در این زمینه، توجه به بازه زمانی مورد نظر برای خرید است. چگونه؟ ممکن است شما امروز مبلغی را به تومان برای خرید ملک مشخص کنید، اما هدف خریدتان دو ماه آینده باشد. در طول این دو ماه، یکی از این سه مورد قطعاً تغییر خواهد کرد: قیمت ملک در ترکیه، نرخ دلار یا نرخ لیر. اگر به این موضوع دقت کافی داشته باشید، ممکن است از بسیاری از ضررهای مالی جلوگیری کنید.
۲ – انتخاب منطقه:
انتخاب منطقه همیشه یکی از مهم‌ترین و نخستین اقدامات در خرید ملک در هر جای دنیا بوده و هست، به‌ویژه در کشور ترکیه که خرید ملک با اهداف متفاوتی انجام می‌شود. برای مثال، اگر با هدف دریافت اجازه اقامت ملک خریداری می‌کنید، باید به موضوع مناطق ممنوعه توجه زیادی داشته باشید. اگر سند شما در منطقه‌ای ثبت شود که اداره مهاجرت آن را به‌عنوان منطقه ممنوعه شناسایی کرده باشد، نمی‌توانید از طریق آن ملک اجازه اقامت دریافت کنید.
اگر خرید شما با هدف سرمایه‌گذاری است، باید تحقیقات گسترده‌ای در این زمینه انجام دهید و در صورت تمایل به کاهش ریسک، با یک کارشناس و مشاور املاک معتمد مشورت کنید تا از ارزش خرید منطقه و پیشرفت آن در سال‌های آینده اطمینان حاصل نمایید.
همچنین، انتخاب منطقه برای کسانی که قصد سکونت دارند و ملک را برای مصرف شخصی خود خریداری می‌کنند نیز بسیار اهمیت دارد. زیرا در یک کشور دیگر شما اطلاعی از نوع فرهنگ منطقه ندارید. آیا حاضرید در هر منطقه‌ای از شهری که اکنون در آن زندگی می‌کنید، ساکن شوید؟ طبیعتاً خیر. این موضوع در مورد یک کشور دیگر حتی حساس‌تر است، چرا که آشنایی چندانی با فرهنگ عمومی آن کشور ندارید، چه برسد به جزئیات!
۳ – انتخاب مشاور املاک مناسب:
یکی از مسائل مهم و پرچالشی که هرکسی ممکن است با تجربیات تلخ خود در این زمینه مواجه شده باشد، انتخاب مشاور املاک است. مسأله این نیست که املاک ترکی بد است و باید با ایرانی کار کرد یا برعکس؛ متأسفانه یا خوشبختانه باید بگوییم که این موضوع هیچ ارتباطی به ملیت فرد مقابل ندارد. بلکه کاملاً به حرفه‌ای یا غیر حرفه‌ای بودن و شخصیت آن شخص بستگی دارد.
پیشنهاد ما این است که سعی کنید با مشاورانی که توسط دوستان و آشنایان معرفی شده‌اند کار کنید. اگر کسی از دوستان و آشنایان قبلاً با مشاوری ارتباط داشته و مشکلی پیش نیامده است، به همان شخص مراجعه کنید. همچنین، اگر دانش زبان ترکی شما کافی نیست، بدون حضور مترجم یا وکیل هیچ برگه‌ای را امضا نکنید و هیچ تعهدی به کسی ندهید. قبل از هر اقدامی، حتماً تحقیق کافی در مورد نحوه انجام هر فرآیند را انجام دهید.
۴ – بررسی نوع سند ملک:
در ترکیه انواع مختلفی از سندهای ملکی وجود دارد. عدم توجه به نوع سند می‌تواند خسارت‌های مالی بزرگی برای شما به همراه داشته باشد. برای هرگونه خرید، از جمله خرید به‌منظور دریافت اقامت، سرمایه‌گذاری یا استفاده شخصی، نوع سند بسیار مهم است. می‌توانید اطلاعات بیشتری درباره انواع سندهای ملکی در ترکیه را مطالعه کنید.
۵ – رقم رسمی خرید در سند:
یکی از مسائل رایج در ترکیه که برای ما ایرانیان عجیب است، ثبت یا عدم ثبت رقم اصلی خرید در سند است. چگونه؟ در قانون ترکیه، اگر ملکی که خریداری کرده‌اید زودتر از پنج سال به فروش برسد، از اختلاف مبلغ خرید و فروش مالیات دریافت می‌شود. این قانون نه‌تنها برای املاک دست دوم، بلکه برای سازندگان نیز یکسان است. بنابراین، صاحبان ملک معمولاً ارقام را خیلی پایین‌تر از مبلغ واقعی فروش در سند ثبت می‌کنند. این کار در ترکیه بسیار رایج است و اکثر شهروندان ترک با این موضوع مشکلی ندارند، زیرا هم خریدار و هم فروشنده از پرداخت مالیات زیاد اجتناب کرده و سود می‌برند.
آیا این موضوع برای شهروندان خارجی و مهاجران نیز یکسان است؟ اگر خریدار غیر ترک، ملک را صرفاً جهت سرمایه‌گذاری یا ایجاد درآمد خریداری می‌کند، اهمیتی ندارد. اما اگر با هدف درخواست دریافت اجازه اقامت رسمی از طریق ملک خریداری‌شده اقدام می‌کند، باید رقم واقعی را در سند ثبت کند. به‌عنوان مثال، اگر ملکی به قیمت 250 هزار دلار خریداری می‌کنید و قصد دریافت اقامت از طریق آن دارید، باید حداقل معادل 200 هزار دلار را در سند ثبت کنید تا بتوانید برای اجازه اقامت اقدام نمایید.
۶ – آپارتمان یا پروژه؟
خرید ملک در ترکیه به دو صورت مختلف انجام می‌شود که هرکدام مزایا و معایب خود را دارند.
- آپارتمان: منظور از آپارتمان، خرید ملک به‌صورت دست دوم یا مستقیم است. در این نوع خرید، شما مستقیماً با مشاور املاک خود ارتباط گرفته یا ملک مورد نظر خود را از وب‌سایت‌های آگهی ملک پیدا کرده و مستقیماً خریداری می‌کنید. در این نوع خرید، اگر از طریق مشاور املاک خرید انجام داده‌اید، باید 2% از مبلغ کل فروش را به‌عنوان کمیسیون به مشاور پرداخت کنید.
- پروژه: در خرید از پروژه، شما به دفتر فروش پروژه مراجعه کرده و پس از بررسی، در صورت رضایت خریدتان را انجام می‌دهید. در این روش، حتی اگر با کسی در ارتباط بوده‌اید نیز، نیازی به پرداخت کمیسیون ندارید، زیرا این مسأله بین پروژه و شخص موردنظر حل می‌شود. در این نوع خرید، اغلب می‌توانید از امتیاز خرید اقساطی بهره‌مند شوید که نیازی به مراجعه به بانک یا دریافت وام ندارید.
مزیت بزرگ دیگری که در خرید از پروژه وجود دارد، عدم نیاز به نگرانی درباره رقم رسمی سند است، زیرا تمامی پروژه‌ها می‌توانند رقم سند را به‌طور کامل و رسمی ثبت کنند. اما باید به اعتبار شرکت سازنده توجه کنید، زیرا اگر سازنده معتبر نباشد، ممکن است در پروسه ساخت پروژه به مشکل برخورد کند.
در نهایت، لازم به ذکر است که شرایط پروژه‌ها از بسیاری جهات بهتر است، اما از نظر قیمت نباید با آپارتمان‌های دست دوم مقایسه شود، زیرا تفاوت قیمت واضحی وجود دارد.
۷ – اداره ثبت اسناد:
پس از تصمیم‌گیری نهایی و اتمام فرآیندهای خرید، نوبت به اداره ثبت اسناد می‌رسد. اگر شهروند ترکیه هستید، این مراحل فقط با ارائه کارت شناسایی شما به راحتی انجام می‌شود. اما اگر دارای مجوز اقامت رسمی هستید، باید پاسپورت و ترجمه رسمی آن به همراه تأییدیه نوتر را ارائه دهید.
در اداره ثبت اسناد چند هزینه دولتی مهم وجود دارد که پرداخت آن‌ها الزامی است و در صورت عدم پرداخت، انتقال سند انجام نمی‌شود. هزینه سند در شرایط معمول 4% است که برای خریدار پرداخت نصف این مبلغ (یعنی 2% از مبلغ فروش) الزامی است.
نکته: اگر ملکی که خریداری می‌کنید تحت طرح نوسازی بافت‌های فرسوده شهر (Kentsel Dönüşüm) ساخته شده باشد، هزینه سند صفر است. اما هزینه‌های کوچک دیگری نیز در فرآیند انتقال سند باید پرداخت شوند. برای اطلاع از هزینه‌های خرید ملک و انتقال سند می‌توانید جزئیات بیشتر را از طریق لینک مطالعه نمایید.
مثل همیشه، تیم باناسور تمام تلاش خود را برای راهنمایی و همراهی شما به‌عمل می‌آورد. همان‌قدر که در سرمایه‌گذاری در کشور خود حساسیت دارید، حداقل 10 برابر آن حساسیت را در کشورهای دیگر داشته باشید. و همچنان پیشنهاد ما به شما این است که با یک کارشناس یا مشاور حرفه‌ای و مطمئن در این زمینه ارتباط بگیرید.
