قیمت‌ها در ۷ منطقه به‌شدت افزایش یافت! تغییرات در دو منطقه شگفت‌انگیز بود
بازار مسکن استانبول همچنان شاهد طوفان قیمت‌هاست. مناطقی مانند اسنیورت، آوجیلار و پندیک شاهد رکوردشکنی قیمت‌ها هستند. اما قیمت هر مترمربع در مناطق مختلف چگونه تغییر کرده است؟ باوجود افزایش قیمت‌ها، سرمایه‌گذاران هنوز چه مناطقی را ترجیح می‌دهند؟ در کدام مناطق قیمت‌ها ثابت مانده است؟ و مهم‌ترین سؤال: آیا این روند صعودی ادامه خواهد یافت یا دوره تثبیت قیمت‌ها در راه است؟
جزئیات تغییرات قیمت در مناطق مختلف استانبول
در سال‌های اخیر، استانبول شاهد تحولات قابل‌توجهی در بازار مسکن بوده است. درحالی‌که برخی مناطق شاهد افزایش چشمگیر قیمت‌ها هستند، این روند بسیاری از محله‌های شهر را تحت‌تأثیر قرار داده است.
به‌ویژه در مناطق مرکزی و پرطرف‌دار، افزایش قیمت‌ها مشهود است. مناطقی مانند بشیکتاش، ساری یر و بیکوز شاهد اوج‌گیری قیمت‌های املاک هستند.
در این میان سؤالات مهمی مطرح می‌شود:
– روند قیمت هر مترمربع در مناطق مختلف چگونه است؟
– در کدام مناطق قیمت‌ها همچنان در حال افزایش است و کدام مناطق ثابت مانده‌اند؟
– مهم‌تر از همه، آیا قیمت‌ها همچنان افزایش خواهند یافت یا دوره تثبیت آغاز خواهد شد؟
برای پاسخ به این سؤالات با “سویل اجی گوموش کاپار”، رئیس انجمن مشاوران املاک استانبول و “شریف ورلی”، مدیرعامل شرکت املاک وارتور گفتگو کردیم.
مناطق با بیشترین افزایش قیمت
کاپار در این باره می‌گوید:
“اگرچه افزایش قیمت‌ها در مناطق پرطرف‌دار مانند بشیکتاش، ساری یر، بیکوز و اسکودار مدت‌هاست که ادامه دارد، اما تحول قابل‌توجه دو سال اخیر، رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در مناطق متوسط و کم‌درآمد بوده است.”
وی به مناطق زیر به‌عنوان نمونه‌هایی از این رشد اشاره می‌کند:
کاعیتخانه، غازی عثمان پاشا، سانجاک تپه، اسنیورت، آوجیلار، پندیک و توزلا
کاپار توضیح می‌دهد:
“این مناطق قبلاً به‌عنوان گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه برای مسکن در استانبول شناخته می‌شدند. اما عوامل مختلفی باعث افزایش قیمت‌ها شده‌اند:
- پروژه‌های جدید مترو و حمل‌ونقل
- پروژه‌های نوسازی شهری
- تمایل سرمایه‌گذاران به مناطق باقیمت پایین‌تر اما با بازدهی اجاره بالا”
نمونه‌های قابل‌توجه افزایش قیمت
– پندیک: از سال ۲۰۲۰ تاکنون ۴۹۰٪ افزایش قیمت
– محله‌های چام‌چشمه، اسن یالی، فوزی چاکماک، چیناردره و احمد یسوی: قیمت هر مترمربع بین ۱۵,۰۰۰ تا ۲۴,۰۰۰ لیر
– نزدیکی به بزرگراه TEM و پروژه‌های جدید: افزایش ۱۰۰٪ در برخی پروژه‌ها
– اسنیورت و آوجیلار:
– قبلاً گزینه‌های ارزان‌قیمت بودند، اما امروز با مناطق لوکس رقابت می‌کنند
– میانگین قیمت در اسنیورت: ~۱۹,۰۰۰ لیر/م²
– آوجیلار: تا ۲۳,۰۰۰ لیر/م²
عوامل محرک افزایش قیمت
۱. عدم توانایی خرید در مرکز شهر: با کاهش قدرت خرید در مناطق مرکزی، تقاضا به حاشیه شهرها منتقل شده است.
۲. پروژه‌های نوسازی: جایگزینی ساختمان‌های قدیمی با پروژه‌های مدرن باعث افزایش میانگین قیمت‌ها شده است.
مناطق با رشد کمتر قیمت
برخی مناطق به دلیل دوری از مرکز یا درحال‌توسعه بودن، رشد کمتری داشته‌اند:
سیلیوری، چاتالجا، شیله، سلطان بیلی، اسنلر و آرناووت کوی
قیمت‌های فعلی در این مناطق ۲۰۲۵:
– سیلیوری: ۲۵,۰۰۰ لیر/م²
– چاتالجا: ۲۶,۵۰۰ لیر/م²
– شیله: ۲۹,۰۰۰ لیر/م²
– سلطان بیلی: ۲۳,۰۰۰ لیر/م²
– اسنلر: ۲۴,۵۰۰ لیر/م²
– آرناووت کوی: ۲۱,۰۰۰ لیر/م²
نکته: این قیمت‌ها هنوز زیر میانگین استانبول (~۳۵,۰۰۰ لیر/م²) هستند و می‌توانند فرصت‌های سرمایه‌گذاری آینده باشند.
وضعیت بازار مسکن لوکس
شریف ورلی در این باره می‌گوید:
“مناطق لوکس مانند کادیکوی، خیابان بغداد، نیشان تاشی و ببک به دلیل پروژه‌های نوسازی و موقعیت ممتاز، رشد چشمگیری داشته‌اند.”
برترین مناطق لوکس و قیمت‌های آنها:
– محله لوزوم (بشیکتاش): ۲۲۳,۰۰۰ لیر/م²
– محله حاربیه (شیشلی): ۲۴۷,۰۰۰ لیر/م²
– نیشان تاشی (شیشلی): ۲۰۰,۰۰۰+ لیر/م²
– اتیلر (بشیکتاش): ۲۱۰,۰۰۰+ لیر/م²
– ببک (بشیکتاش): ۲۲۰,۰۰۰ لیر/م²
– کندیلی (اسکودار): ۲۰۰,۰۰۰ لیر/م²
– چنگلکوی (اسکودار): ۱۵۰,۰۰۰ لیر/م²
– زکریاکوی (سارییر): ۱۸۰,۰۰۰ لیر/م²
– لونت (بشیکتاش): ۲۱۰,۰۰۰ لیر/م²
تأثیر افزایش قیمت‌ها بر بازار اجاره
کاپار هشدار می‌دهد:
“افزایش قیمت مسکن فشار شدیدی بر بازار اجاره وارد کرده است. در دو سال اخیر، افزایش اجاره‌بها در برخی مناطق به ۲۰۰٪ رسیده است.”
دلایل این افزایش:
- کاهش قدرت خرید و افزایش تقاضا برای اجاره
- تمایل مالکان به نگهداری واحدها به جای اجاره دادن
- تغییر نگرش سرمایه‌گذاران به سود حاصل از اجاره به جای فروش
راهکارهای پیشنهادی
کارشناسان راهکارهای زیر را پیشنهاد می‌کنند:
- وام‌های مسکن کم‌بهره برای افزایش قدرت خرید
- پروژه‌های مسکن اجتماعی با حمایت دولت
۳ تنظیم بازار اجاره برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه
- شفافیت بیشتر در داده‌های بازار برای جلوگیری از سفته‌بازی
جمع‌بندی و چشم‌انداز آینده
- روند قیمت‌ها: در کوتاه‌مدت همچنان صعودی خواهد بود.
- فرصت‌های سرمایه‌گذاری: مناطق کمتر توسعه‌یافته مانند سیلیوری و آرناووتکوی پتانسیل رشد دارند.
- چالش‌ها: عدم تعادل بین عرضه و تقاضا ممکن است بحران مسکن را تشدید کند.
