مرکز ثبت اوراق بهادار و تسویه (MKK GABİM) برای کمک به خریداران سه راهنمای جداگانه در خصوص خرید مسکن، زمین و محل کار تهیه کرده است. این راهنماها شامل نکات کلیدی، الزامات قانونی و مواردی است که پیش از انجام معامله باید حتماً مورد توجه قرار گیرد.
خرید مسکن: نکات کلیدی
مقایسه قیمت با نمونههای مشابه
- پیش از خرید، قیمت ملک باید با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه شود.
- برای این کار میتوان از سایتهای املاک، مشاوره با کارشناسان محلی یا دریافت گزارش ارزیابی از مؤسسات دارای مجوز سازمان بورس استفاده کرد.
هزینههای اضافی خرید
- علاوه بر قیمت خانه، هزینههایی مانند:
- ۲٪ سهم خریدار و ۲٪ سهم فروشنده بابت عوارض ثبت (جمعاً ۴٪)
- هزینه گردش سرمایه ثبت
- مالیات بر املاک
- حق بیمه اجباری DASK (بیمه زلزله)
نیز باید پرداخت شوند.
بررسی سند و وضعیت ثبتی
- یادداشت مساحت زمین: نشاندهنده اندازه زمین ملک است و در صورت بازسازی یا تقسیم زمین، مبنای محاسبه قرار میگیرد.
- نوع ثبت سند: باید بهصورت “مسکن” یا “خانه” درج شده باشد. اگر ملکی بهعنوان “دفتر”، “انبار” یا “مغازه” ثبت شده اما عملاً مسکونی استفاده میشود، این موضوع از نظر قانونی مشکلساز خواهد بود.
- تاریخ و علت ثبت: در سندهای جدید با کد QR قابل مشاهده است.
تفاوت “حق ارتفاق” و “مالکیت قطعی”
- حق ارتفاق (Kat İrtifakı): مربوط به واحدهایی است که ساختمان هنوز تکمیل نشده است.
- مالکیت قطعی (Kat Mülkiyeti): بعد از پایان ساخت و دریافت مجوز بهرهبرداری از شهرداری ثبت میشود.
- بررسی این موضوع هنگام خرید ضروری است.
بررسی محدودیتها و حقوق ثالث
- وجود هرگونه شُرح قانونی روی سند باید بررسی شود:
- شُرح مصادره عمومی
- شُرح عرضه برای فروش
- حق انتفاع
- شُرح خانه خانوادگی
- شُرح ساختمان پرخطر
- همچنین باید مطمئن شد ملک دارای رهن یا بدهی بانکی نباشد.
بررسی وضعیت قانونی و ایمنی ساختمان
- مجوز ساخت و بهرهبرداری باید وجود داشته باشد.
- هرگونه حکم تخریب یا پرونده حقوقی مرتبط باید بررسی شود.
- ساختار سازه (ستونها و تیرها) و تأسیسات باید از نظر ایمنی و مطابقت با پروژه بررسی شوند.
سایر موارد مهم
- وضعیت هزینههای مشترک و شارژ ساختمان
- سند مدیریت مجتمع یا ساختمان
- بررسی درجه مقاومت در برابر زلزله و سوابق خسارت
- مطالعه قرارداد اجاره در صورت حضور مستأجر
خرید زمین: موارد مهم
مقایسه قیمت
- همانند مسکن، قیمت زمین باید با نمونههای مشابه مقایسه شود.
هزینههای قانونی
- خریدار و فروشنده هرکدام ۲٪ (جمعاً ۴٪) عوارض ثبت پرداخت میکنند.
- هزینههای دیگر شامل عوارض گردش سرمایه ثبت و مالیات املاک است.
بررسی ثبتی و محدودیتها
- مساحت زمین
- تاریخ و علت ثبت
- بخش شُرحها و بیانیهها در سند
- بررسی وجود مصادره، محدودیت استفاده یا حقوق ارتفاق
نکات کلیدی دیگر
- وضعیت مالکیت مشترک (هیسهدار بودن زمین)
- استعلام آخرین وضعیت کاربری زمین در طرح جامع شهری
- بررسی شرایط:
- مجوز ساخت و کاربری (مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی و …)
- موقعیت نسبت به جادهها
- قرار داشتن در منطقه باستانی یا تحت حفاظت
- شرایط زلزله و ریسک بلایای طبیعی
خرید زمین کشاورزی یا “عَرضی”
- در زمینهای کشاورزی باید به طرحهای توسعه آتی منطقه توجه شود.
- بررسی شود آیا در آینده کاربری زمین تغییر خواهد کرد (مثلاً به صنعتی یا مسکونی).
- ویژگیهای خاک و زمین، دسترسی به راه و زیرساخت، فعالیتهای معدنی اطراف باید بررسی شوند.
خرید محل کار: نکات کلیدی
بررسی قیمت و هزینهها
- قیمت باید با نمونههای مشابه مقایسه شود.
- هزینههای اضافی شامل:
- ۴٪ عوارض ثبت
- هزینه گردش سرمایه ثبت
- مالیات و بیمه اجباری DASK
بررسی سند و وضعیت قانونی
- باید بهطور مشخص بهعنوان محل کار یا مغازه ثبت شده باشد.
- وضعیت مالکیت (حق ارتفاق یا مالکیت قطعی) بررسی شود.
- وجود شُرحها، بیانیهها و حقوق ثالث مانند رهن یا مصادره بررسی شود.
وضعیت سازه و ایمنی
- تطابق با پروژه اصلی
- بررسی ستونها و سازه از نظر مقاومت در برابر زلزله
- بررسی حکم تخریب یا پروندههای حقوقی احتمالی
سایر موارد مهم
- وضعیت هزینههای مشترک و مدیریت ساختمان
- تاریخچه خسارت و میزان ایمنی در برابر زلزله
جمعبندی
چه قصد خرید خانه داشته باشید چه زمین یا محل کار، بررسی دقیق سند رسمی، وضعیت قانونی و ایمنی ملک، هزینههای جانبی و مشورت با کارشناسان معتبر ضروری است. نادیده گرفتن هر یک از این موارد میتواند در آینده منجر به مشکلات حقوقی یا مالی جدی شود.
