زندگی در خانهای مستقل، یکی از بزرگترین آرزوهای ماست. اما این کار اصلاً آسان نیست. کارشناسان در هنگام خرید زمینهای ویلایی، سرمایهگذاران را در موردبررسی دقیق وضعیت طرح تفصیلی هشدار میدهند.
سلما شنول میگوید: بازار املاک این روزها اگرچه نسبتاً آرام به نظر میرسد، اما در واقع همیشه پویایی خود را حفظ کرده است. در دوره اخیر، گرایش به مهاجرت از کلانشهرها به مناطق آرامتر بهویژه سواحل اژه و مدیترانه باعث شده قیمتها تقریباً در همهجا افزایش چشمگیری داشته باشد. ویلاهایی که در دل طبیعت قرار دارند، به گزینه نخست سرمایهگذاری برای اقشار پردرآمد تبدیل شدهاند، درحالیکه گروههای درآمدی پایینتر نیز با شعار «کوچک باشد؛ اما مال خودم باشد» تلاش میکنند با خرید زمینهای کوچک در شهرهای کوچک، خانههای مستقل بسازند.
آرزوی زندگی مستقل برای ساکنان کلانشهرها، جهتگیری سرمایهگذاریها را نیز تحتتأثیر قرار داده است. بسیاری از آگهیهای فروش زمین با کاربری ویلا در پلتفرمهای دیجیتال منتشر شدهاند. برخی از این زمینها مناسب ساخت فقط یک ویلا هستند و برخی دیگر برای ساخت چند ویلا توسط سازندگان حرفهای طراحی شدهاند. این آگهیها در دستهبندی زمینهای ویلایی، خریداران و فروشندگان را به هم وصل میکنند. با نگاهی به این آگهیها، میتوان دریافت که به دلیل افزایش تقاضا، قیمتها نیز بسیار بالا رفتهاند. برای نمونه، در مناطقی از استانبول که از مرکز شهر فاصله دارند؛ مانند چکمه کوی و آرناووتکوی، زمینهای ویلایی با قیمتهایی در حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون لیر در انتظار خریداران هستند. سرمایهگذارانی که به دنبال خرید زمین ویلا با سرمایهای نسبتاً کمتر هستند، باید به شهرهای دیگر منطقه مرمره مانند ساکاریا، تکیرداغ، بورسا و یالووا توجه داشته باشند.
قیمت هر مترمربع زمینهای دارای مجوز ساخت ویلا
استانبول – آرناووتکوی: قیمت متوسط هر مترمربع زمین مناسب ویلا بین ۵ هزار تا ۴۶ هزار لیر متغیر است. برای یک زمین ۶۴۵ مترمربعی با منظره دریا در منطقه کارابورون، مبلغ ۳۰ میلیون لیر درخواست شده است.
استانبول – چکمه کوی: در منطقه رشادیه، قیمتها بین ۱۵ هزار تا ۸۶ هزار لیر در نوسان است. برای یک زمین ۴۵۶ مترمربعی در مرکز رشادیه، قیمت ۳۹.۵ میلیون لیر تعیین شده است.
استانبول – بویوکچکمجه: قیمت متوسط هر مترمربع بین ۴۵۰۰ تا ۶۵ هزار لیر است. در کومبورگاز، یک زمین ۱۸۴۳ مترمربعی به قیمت ۱۲۰ میلیون لیر به فروش میرسد.
تکیرداغ: قیمتها بین ۱۱۶۳ تا ۳۰۳۱۵ لیر برای هر مترمربع متغیر است. در مرکز سلیمان پاشا، یک زمین ۲۵۴ مترمربعی باقیمت ۷.۷ میلیون لیر عرضه شده است.
یالووا: قیمت متوسط هر مترمربع بین ۱۰۷۲ تا ۲۷۵۶۰ لیر است. در چینارجیک کویلر، یک زمین ۵۳۸ مترمربعی باقیمت ۱۴.۹۹ میلیون لیر ارائه شده است.
بالیکِسیر: قیمتها بین ۹۶۲ تا ۴۳۰۰۰ لیر در نوسان است. در آیوالیک، یک زمین ۴۶۵ مترمربعی باقیمت ۲۰ میلیون لیر به فروش میرسد.
ساکاریا: قیمتها بین ۷۴۲ تا ۴۰۸۱۶ لیر برای هر مترمربع متغیر است. در ساپانجا، یک زمین ۳۹۲ مترمربعی با قیمت ۱۶ میلیون لیر عرضه شده است.
بورسا: قیمت متوسط هر مترمربع بین ۱۰۷۸ تا ۵۵ هزار لیر است. در نیلوفر، یک زمین ۵۰۰ مترمربعی باقیمت ۲۷.۵ میلیون لیر به فروش میرسد.
آنکارا: قیمتها بین ۹۰۰ تا ۶۳۲۵۰ لیر برای هر مترمربع متغیر است. در چانکایا، یک زمین ۴۶۶۴ مترمربعی باقیمت ۲۹۵ میلیون لیر عرضه شده است.
موعلا: قیمت متوسط هر مترمربع بین ۹۷۰ تا ۵۴۹۶۲ لیر است. در بدروم، یک زمین ۱۳۱ مترمربعی باقیمت ۷.۲ میلیون لیر به فروش میرسد.
آیدین: قیمتها بین ۱۲۲۵ تا ۳۹۱۸۹ لیر برای هر مترمربع متغیر است. در کوشآداسی، یک زمین ۷۴۰۰ مترمربعی مناسب ساخت پروژه ویلا باقیمت ۲۹۰ میلیون لیر عرضه شده است.
ازمیر: قیمت متوسط هر مترمربع بین ۲۱۵۵ تا ۶۶۶۶۷ لیر است. در چشمه، یک زمین ۵۷۰ مترمربعی باقیمت ۳۸ میلیون لیر به فروش میرسد.
آنتالیا: قیمتها بین ۱۱۹۵ تا ۹۴۱۵۱ لیر برای هر مترمربع متغیر است. در منطقه کاش – کالکان، یک زمین ۵۳۰ مترمربعی باقیمت ۴۹.۹ میلیون لیر عرضه شده است.
این قیمتها بر اساس آگهیهای منتشرشده در وبسایت Sahibinden.com بین ۱۵ ماییس تا ۲ هازیران ۲۰۲۵ محاسبه شدهاند.
برای ساخت یک ویلای ۱۵۰ متری، حداقل ۵۰۰ مترمربع زمین لازم است
صرفنظر از موقعیت مکانی، اولین نکتهای که باید موردتوجه قرار گیرد، اندازه زمین است. برای ساخت یکخانه مستقل با امکان احداث ۱۵۰ تا ۱۶۰ مترمربع بنا، باید زمینی با حداقل ۵۰۰ مترمربع مساحت و دارای مجوز ساخت مناسب خریداری شود.
نوع ملکهایی که با عنوان ویلا یا خانه مستقل شناخته میشوند، باید روی زمینی با کاربری مسکونی ساخته شوند. هرچند در آگهیها از عنوان “دارای مجوز ویلا” استفاده میشود، اما در طرحهای جامع شهری، این املاک در رده زمینهای با کاربری مسکونی طبقهبندی میشوند.
آنچه این زمینها را مناسب ساخت ویلا میسازد – یا به بیان دیگر، آنها را از سایر انواع کاربریهای ساختمانی متمایز میکند – جزئیاتی است که در مجوز ساخت آنها ثبت شده: میزان سطح اشغال زمین، مساحت طبقات و تعداد طبقات مجاز. زیرا فقط این زمینها به دلیل ویژگیهای ثبتشده در طرح تفصیلی، اجازه ساخت با تراکم پایین را دارند.
برای ساخت ویلا ۱۵۰ متری، حداقل ۵۰۰ مترمربع زمین لازم است
مهم نیست موقعیت مکانی کجا باشد، اولین نکتهای که باید موردتوجه قرار گیرد، اندازه زمین است. برای ساخت یک خانه مستقل، باید زمینی با حداقل ۵۰۰ مترمربع خریداری شود که مجوز ساخت ۱۵۰-۱۶۰ مترمربع ساختمان را داشته باشد. ملکهایی که تحت عنوان ویلا یا خانه مستقل شناخته میشوند، فقط بر روی زمینهایی قابل احداث هستند که دارای مجوز ساخت مسکونی باشند. هرچند در آگهیها نوشته میشود «دارای مجوز ویلا»، اما در طرحهای شهری این زمینها با عنوان «مجوز ساخت مسکونی» شناخته میشوند.
آنچه این زمینها را برای ساخت ویلا مناسب میسازد یا بهعبارتدیگر، آنها را از سایر انواع مجوزهای ساختمانی متمایز میسازد اعدادی هستند که در مجوز ساخت آنها نوشته شدهاند؛ از جمله اندازه سطح اشغال زمین، مساحت طبقات و تعداد طبقات مجاز. زیرا این زمینها، امکان ساختوساز با تراکم کمتر را فراهم میسازند.
چرا زمین کافی وجود ندارد؟
بهطورکلی در ترکیه زمین کافی با مجوز ساخت ویلا وجود ندارد.
دلیل اول این موضوع، اولویتدادن شهرداریها در برنامهریزی شهری به ساختمانهای چندطبقه است. شهرداریها معمولاً برای پاسخگویی به نیاز شهرهای شلوغ، ترجیح میدهند عرضه مسکن را افزایش دهند. اما ساخت ویلا نیازمند زمینهای وسیعتری است. در مناطق مرکزی چنین زمینهایی محدود هستند. در برخی مناطق (مانند شهرکهای ساحلی اژه، آنکارا – گولباشی، استانبول – شیله)، تعداد محدودی زمین با مجوز ساخت وجود دارد که بهسرعت در حال تمامشدن هستند.
به دلیل محدود و ارزشمندبودن زمین قابلساخت در مراکز شهری، معماری افقی یا ساخت ویلا امکانپذیر نیست، بنابراین ساخت ویلا بیشتر در مناطق ییلاقی یا حاشیه شهر انجام میشود. ساخت ویلا با تراکم پایین جایگزینی برای تراکم بالای مراکز شهری است، اما درعینحال باعث گسترش افقی شهر، افزایش هزینههای زیرساخت و حملونقل میشود. همچنین فشار ساختوساز بر مناطق مهمی مانند جنگلها، زمینهای کشاورزی و منابع آبی را افزایش میدهد. از طرفی، سکونت در مناطقی مانند زکریا کوی و اشتغال در مناطقی مانند باکرکوی باعث افزایش جابهجایی شهری، بار ترافیکی و آلودگی هوا میشود. اگر زمینهای کشاورزی، مراتع، جنگلها و مناطق طبیعی برای ساختوساز باز شوند، اکوسیستم آسیب خواهد دید؛ بنابراین هنگام برنامهریزی این مناطق، باید توسعه کنترلشده و برنامهریزیشده در اولویت باشد، ساختار طبیعی حفظ شود و از انزوای کامل ساختار اجتماعی جلوگیری گردد.
نتیجهگیری
افزایش چشمگیر تمایل به زندگی مستقل و آرامتر در ترکیه، بهویژه پس از سال ۲۰۲۰، باعث شده زمینهایی با امکان ساخت ویلا به کالایی کمیاب و گرانقیمت تبدیل شوند. درحالیکه ساختوساز ویلا نیازمند زمینهایی با تراکم پایین و ضوابط خاص در طرحهای شهری است، محدود بودن چنین زمینهایی در مناطق مرکزی، سرمایهگذاران را به حاشیه شهرها و شهرکهای ساحلی کشانده است.
بااینحال، کمبود زیرساخت مناسب، فشار بر منابع طبیعی، و فقدان سواد حقوقی و مالی کافی میان مردم، فرایند ساخت خانههای مستقل را با چالشهای جدی مواجه کرده است. برای پاسخگویی به این روند، ضروری است سیاستهای شهری و حمایتهای دولتی بهگونهای تنظیم شوند که توسعه پایدار، حفظ محیطزیست، و ارتقای کیفیت زندگی را همزمان هدف قرار دهند.
در نهایت، زندگی مستقل در خانهای ویلایی اگر با شناخت دقیق از شرایط حقوقی، اقتصادی و زیستمحیطی همراه باشد، میتواند راهی برای بازگشت به زیست طبیعی، کاهش بار کلانشهرها و افزایش رضایت اجتماعی باشد.
