با کاهش نرخ بهره، افزایش قیمت مسکن مشاهده می‌شود و این وضعیت دلایل مختلفی دارد. اما این افزایش قیمت در محاسبات بازدهی چگونه منعکس می‌شود؟
کاهش نرخ بهره همواره با افزایش قیمت مسکن همراه بوده و این موضوع در محاسبات بازدهی و وام نیز تأثیرگذار است.
تأثیر نرخ بهره بر قیمت مسکن
بر اساس داده‌های ارائه‌شده توسط احمد بویوک‌دومان، اقتصاددان حوزه املاک، کاهش نرخ بهره منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. اما این ارتباط چگونه عمل می‌کند؟
ارزش مسکن از دیدگاه سرمایه‌گذار
برای سرمایه‌گذاران، ارزش یک ملک بر اساس ارزش فعلی درآمدهای اجاره‌ای آینده آن محاسبه می‌شود. زمانی که نرخ بهره کاهش یابد، ارزش فعلی این درآمدهای اجاره‌ای افزایش پیدا می‌کند.
به‌عنوان مثال، اگر با نرخ بهره سالانه ۵۰٪، ارزش فعلی درآمدهای اجاره‌ای یک ملک ۹۶.۸۲۳ لیر باشد، این مقدار با کاهش نرخ بهره به ۱۰٪، به ۱۱۴.۶۹۳ لیر افزایش می‌یابد.
این محاسبات ساده نشان می‌دهد که در یک محیط با نرخ بهره پایین، سرمایه‌گذاران تمایل دارند املاک را با قیمت‌های بالاتری خریداری کنند. طبق مدل بویوک‌دومان، قیمت فرضی یک ملک که در نرخ بهره ۵۰٪ معادل ۱.۹۳۶.۴۶۰ لیر است، با کاهش نرخ بهره به ۱۰٪، به ۲.۲۹۳.۸۶۰ لیر افزایش می‌یابد.
تأثیر نرخ بهره بر قدرت خرید وام‌گیرندگان
یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن با کاهش نرخ بهره، تأثیر آن بر قدرت خرید وام‌گیرندگان است.
بر اساس مدل بویوک‌دومان، خانواده‌ای با درآمد ماهانه ۱۰۰.۰۰۰ لیر که می‌تواند ۳۰٪ از درآمد خود را به اقساط اختصاص دهد، بسته به نرخ بهره، مبلغ وامی که می‌تواند دریافت کند متفاوت خواهد بود. اگر این خانواده ۱ میلیون لیر پس‌انداز داشته باشد، میزان وامی که می‌تواند دریافت کند و قیمت خانه‌ای که می‌تواند بخرد به شرح زیر تغییر می‌کند:
- نرخ بهره ۲.۹٪ → توان دریافت ۱ میلیون لیر وام → امکان خرید خانه‌ای ۲ میلیون لیری
- نرخ بهره ۲٪ → توان دریافت ۱.۳۶ میلیون لیر وام → امکان خرید خانه‌ای ۲.۳۶ میلیون لیری
- نرخ بهره ۱٪ → توان دریافت ۲.۱ میلیون لیر وام → امکان خرید خانه‌ای ۳.۱ میلیون لیری
این فرآیند، کاهش نرخ بهره را به افزایش تقاضای مسکن متصل کرده و در نتیجه باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.
کاهش نرخ بهره، افزایش قیمت مسکن
کاهش نرخ بهره هم از طریق افزایش پذیرش قیمت‌های بالاتر توسط سرمایه‌گذاران و هم از طریق افزایش قدرت خرید وام‌گیرندگان، به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود. با ترکیب این دو عامل، افزایش قیمت مسکن با کاهش نرخ بهره، امری اجتناب‌ناپذیر است.
